In ultimele zile au aparut in presa mai multe articole cu caracter bombastic, care anuntau inceputul sfarsitului, scaderea sensibila a preturilor la bunurile imobiliare si un crash al pietei in viitorul nu foarte indepartat.

Pe langa serviciile de publicitate imobiliara, una dintre misiunile auto-asumate ale ImoMarket.com este aceea de informare corecta si consiliere a vizitatorilor portalului nostru.

Din acest motiv am decis sa publicam o analiza lucida a pietei imobiliare din Romania, precum si pozitia noastra cu privire la ultimele bombe mediatice.

Structura pietei imobiliare din Romania:

In perioada comunista, piata imobiliara din Romania era formata din persoane fizice, proprietare a maxim 1 sau 2 bunuri imobiliare, ca urmare a structurarii "societatii socialiste multilateral dezvoltata" intr-o patura omogena de indivizi, detinatori ai unei proprietati menite sa asigure un minimum de decenta a traiului de zi cu zi. Este vorba aici de celebrele apartamente din blocurile comuniste.

Odata cu Revolutia din 1989, in Romania a inceput un proces rapid de improprietariri, privatizari si retrocedari de bunuri imobiliare, care a culminat in anii 2000-2005, odata cu prescrierea posibilitatilor de cereri de retrocedare.
In paralel cu aceste schimbari in structura proprietariatului, am asistat la influxuri adeseori masive de capitaluri straine, care s-au materializat in constructia de noi spatii comerciale si ansambluri rezidentiale.

In 2008, bunurile imobiliare din Romania au ajuns in proprietatea unui amestec similar pietelor occidentale, de persoane fizice, persoane juridice, fonduri de investitii multinationale, organisme statale, etc.


Motivul cresterii de pana acum a preturilor

Ca in orice piata care tinde spre un maxim de eficacitate, preturile de pe piata imobiliara contin o componenta reala (a valorii "contabile" a bunurilor) precum si o componenta speculativa (legata de asteptarile de crestere sau scadere viitoare a preturilor).

Motivele cresterilor de preturi inregistrate pana acum sunt:

- cresterea "valorii contabile" a bunurilor imobiliare, datorata cresterii preturilor la materiale de constructii, mana de lucru si fiscalitate.
- cresterea "valorii speculative", datorata influxurilor masive de capital strain, aderarii la NATO si UE, cresterii economice si nu in ultimul rand asteptarilor de profituri nerealiste a unor categorii de proprietari

In opinia noastra, in pretul unui imobil de pe piata romaneasca, componenta valorii contabile ocupa o pondere de 60-65% in timp ce componenta speculativa ocupa o pondere de 35-40%.


Motive ale unor eventuale scaderi de preturi:

In ciuda multor aberatii auzite si citite recent in presa, scaderea preturilor pe o piata imobiliara se datoreaza in proportie de 90% unui singur si unic motiv:

Nevoia de lichiditati a proprietarilor sau dorinta acestora de a-si vinde proprietatile, din diverse motive care pot fi altele decat cele de natura pur economica (de exemplu: criza politica, perspectiva razboiului sau a catastrofelor naturale iminente).

Tinand cont de faptul ca in Romania nivelul de taxare a proprietatilor imobiliare se mentine inca la un nivel relativ scazut, costurile directe generate de pozitia de proprietar al unor imobile sunt inca suportabile.
Din aceasta perspectiva, nevoia de lichiditati a proprietarilor nu este de natura sa genereze un flux masiv de proprietati scoase in vanzare.

Nevoia de lichiditati a proprietarilor poate sa provina si din alte surse si anume - costurile creditelor angajate pentru achizitionarea de imobile.
Acest aspect este demn de luat in seama, deoarece serviciile bancilor romanesti sunt unele dintre cele mai scumpe din intreg spatiul Uniunii Europeene.


Vor scadea preturile la imobiliare in Romania, sau nu?

In lumina celor expuse mai sus, se pot trage urmatoarele concluzii partiale:

- Structura proprietariatului pe piata imobiliara din Romania tinde spre structura celorlalte tari din UE.
- Este de asteptat ca valoarea "contabila" a proprietatilor imobiliare sa creasca lejer, in contextul perspectivelor de crestere a mainii de lucru, insa ea va suferi simultan o presiune in sens contrar, ca urmare a cresterii productivitatii si ameliorarii proceselor tehnologice.
- Este de asteptat ca valoarea "speculativa" a proprietatilor imobiliare sa scada, in contextul crizei internationale, a saturarii pietei si a mai bunei informari a cumparatorilor.
- Presiunile de natura fiscala asupra proprietarilor nu sunt de natura sa declanseze un reflex de vanzari masive.
- Presiunile legate de costul creditelor se aplica la un numar putin reprezentativ de proprietari si la sume la fel de putin reprezentative din totalul valorii proprietatilor. Este de asteptat ca bancile sa renunte treptat la comisioanele si dobanzile absurde din momentul de fata, mai degraba decat sa asistam la prabusirea pietei imobiliare datorata costurilor imprumuturilor ipotecare.
- Este putin probabila retragerea masiva a investitiilor imobiliare straine din Romania, pentru ca in contextul crizei internationale actuale investitorii specializati pe sectorul imobiliar nu au sanse sa gaseasca oportunitati mai atragatoare in alte zone.


Concluzie:

In urma unei analize atente a situatiei de pe piata, putem concluziona ca nu este de asteptat ca preturile bunurilor imobiliare din Romania sa scada cu mai mult de 20-25% pe termen mediu, ceea ce corespunde in fapt cu ajustarea componentei speculative a valorii proprietatilor.

In cazuri punctuale, exista posibilitatea ca anumite tipuri de imobile sau preturile in anumite zone sa inregistreze o scadere mai accentuata, ce corespunde lipsei de viziune urbanistica in proiectarea insasi a acelor ansambluri.

Avand in vedere ca exista o presiune certa asupra preturilor, datorata situatiei internationale, aceasta va genera in primul rand o scadere a chiriilor, inainte ca ea sa se repercuteze eventual asupra preturilor de tranzactionare a imobilelor.

Pe termen lung, Romania va ramane una dintre cele mai atragatoare, echilibrata si sigura piata imobiliara din Uniunea Europeana.


Horea Matei
Managing Director - ImoMarket.com